そのアパート経営大丈夫ですか?アパートローンを組む前に検討したいこと

事業性ローン

アパート経営については、サラリーマンの副業的な位置づけとして推奨する書籍が世に出回っています。

アパートやマンションの建築・購入資金は住宅購入に比べて高額となるため、より慎重に物件の選定と金融機関選びが重要です。

 

アパート経営の将来性は?

いきなり悲観的な話もどうかと思いますが、現状の日本の出生率・人口減少を見れば、アパート経営の将来が明るいとは言い難いです。

ただ人は住む家が必要なわけで、利便性の良い立地と快適な住居空間、近隣の相場に見合う家賃設定のアパートであれば将来的に高い入居率が期待できます。

アパートの建設・購入資金は高額な資金が必要なことから、まず銀行でローンを組まなければいけないでしょう。

借入すると毎月の返済が発生するわけで、入居率が低く、家賃収入でローンの返済ができなくなれば、せっかく手に入れた物件を手放さざるを得なり、ローンだけが残るといった最悪のケースも考えられます。

そうならないためにも、不動産に対する目利きと事業計画が重要になってきます。業者任せはNGです。すべては自分にかかってくるわけですから、しっかり勉強することが大事ですね。

【周辺の状況】

市町村のHPにて人口推移、年齢構成等確認し、長期的な入居率に懸念ないか検証してみましょう。また近隣アパートの家賃相場や入居率の調査も大事です。

すべて自分で調査することは現実的には難しいと思います。取引予定の不動産会社、建設会社から情報収集してみましょう。

ただし鵜呑みは禁物です。情報の鮮度が落ちている場合もありますし(5年前の情報だった…等)、業者にとって都合の悪い情報の場合(入居率が悪い等)、積極的に開示するか疑問です。

最終的には購入を検討している地区を自分の足で回ってください。部屋の窓にカーテンがなければ空室と考えられます。空室の多い地区であれば不安がありますし、ほぼ満室の地区であれば有望です。

また近隣のアパートを管理している不動産会社に確認してみるのも手です。もちろんネットでもある程度調べられますし、しっかり情報収集しましょう。

 

利回りと収益性

 

投資利回り

投資額1億円に対し年間家賃収入500万円とすると利回りは5%(500万円/1億円×100)となります。よって利回りが高いほど収益性が良い物件と言えます。

ただし、利回りは築年数が浅いほど低く、古くなるにつれ高くなります。これは新築より中古のほうが投資額が少ない割に(例:1億円→50百万円)、家賃収入が大きくは変わらないためです。(例:500万円→400万円) 後者の利回りは8%(400万円/50百万円×100)

それじゃあ中古物件が良いのかといえばそういうわけでもなく、年数が経つにつれアパートの修繕が必要となり、入居率を維持するのも難しくなってきます。(誰でも新しくきれいな方がでいいですよね)

収益性

収支シミュレーションにて事業計画の妥当性を確認しましょう。

新築の場合は、建設会社が事業計画書を作成して、収益がどう推移するか試算してくれます。ただし、これも鵜呑みにはせず自分で検証してみる必要があります。業者も商売ですので厳しい収益試算は出しにくい。どうしても諸経費や金利等甘い試算になりやすいでしょう。

そこで取引がある、もしくは融資を依頼予定の銀行に計画書を持参してみましょう。銀行では独自のシミュレーションをもっていますので、持参した計画書の数字を基に簡単にシミュレーションの作成が可能です。

そこで業者が作成したシミュレーショを銀行の融資担当者に検証してもらいましょう。

おそらく、業者より銀行が作成したシミュレーションのほうが、厳しい収支であると思います。銀行は返済が滞ることのない無理のない計画となっているかを見る必要があるためです。

銀行から太鼓判をもらえる事業計画であれば、前向きに取り組んでみてはどうでしょうか。

 

担保および保証人

 

不動産担保

アパート購入資金は高額となることから融資を受ける際、購入物件の土地・建物を担保提供することになります。

また融資金額に見合った担保評価とならない場合、追加担保の提供、自己資金の増額、融資金額の減額といった条件が付くケースが考えられます。
※担保評価:一般的に時価(通常の取引価格)の6割

保証人

法人の場合は代表者。

個人で借入する場合は、相続人が保証人の対象となります。原則は相続人全員ですが、最近では保証人の徴求が厳しくなっているため、一部(配偶者もしくは子)の相続人が対象になると思われます。

 

自己資金と融資額

 

自己資金は土地を所有しているか、所有していないかによって大きく変わります。

土地を所有している人の多くは、相続対策としてアパート建設するケースが多くみられます。建設資金を借入することにより負債を増やし、相続税の軽減を図るものです。

この場合は、土地が自己資金としてみれます。例えば土地の時価50百万円、建設資金1億円の場合、フルローンで1億円借りても自己資金の割合としては33.3%となります。(土地50百万円/投資額150百万円)

対して土地を所有していないサラリーマン等は、土地から購入する必要があるため自己資金が必要となります。目安は2割ですが、建設(購入)するアパートの担保評価によっては、さらに自己資金の追加、もしくは担保の追加が必要となります。

ですので実際には資産家の方が相続対策のためアパート建設するケースが多いです。

資産をもたないサラリーマンが狙うのであれば、少額で購入できる優良中古物件でしょう。良い物件を安く買うわけです。そのためには多くの物件をリサーチして優良物件を見つける努力が必要です。

少額の優良物件であれば、自己資金も少なくてすむし、収益性が良いため返済が滞る不安もなく、貸す側は取り組みやすくなります。

そうして家賃収入を蓄積し、次の優良物件の購入資金に充てるわけです。所有する部屋数が増えるほど賃貸経営は安定していくと思われます。

 

まとめ

 

融資の申し込みは、できれば2行以上の金融機関に相談しましょう。金融機関によって、金利と自己資金の条件も変わります。

審査に通ることが前提ですが、より有利な条件で借りるためにはある程度の駆け引きが必要です。銀行も当然に店舗目標はあります。良い案件であれば少々無理しても取り組みたいものです。

うまく他行の存在をにおわせながら、金利、自己資金の交渉に取り組みましょう。借入する側は「安い金利で自己資金は少なく」、貸す側は「少しでも高い金利で自己資金を多くしたい」という関係にありますから。

ただしえげつない交渉やウソはマイナスです。担当者の心証を悪くすれば通るものも通らなくなる可能性があります。

稟議を作成するのは担当者であり、心証が悪くなれば「将来の入居率に懸念あり、人質に難あり」等なんとでも書かれます。

基本的には条件の悪い案件でなければ、稟議申請はします。稟議申請しなければ、謝絶の報告書をつくる必要があります。一時期「貸し渋り」と騒がれたことあったように、金融庁の手前、簡単には謝絶できません。謝絶する相応な理由が必要となります。

ではどちらに転がってもおかしくない案件の場合、あなたが担当者だったらどうでしょう。好感の持てる人物であればプラス面を前面に出して推すでしょう。

逆に感じの悪い人物だと思われれば、条件は厳しくなるでしょう。金利2%以上を提示する、自己資金を3割以上求める、返済期間を20年以内とする等...。

謝絶しなくても条件を厳しくすることで審査の土俵に登れないないようにすることは可能です。

土地持ちの人の相続対策であれば業者選びと金融機関選び。事業としての不動産賃貸であれば優良物件の選定と金融機関選び大事ですね。

一方的に業者の条件をのむのではなく、またこちらもごり押しするのではなく、相見積もりをとり、自身でも相場を勉強し、冷静に交渉していきましょう。

それでは最後までお付き合いいただきありがとうございました

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