住宅ローンにおける【つなぎ融資】とは?借りるタイミングと利息・費用について

住宅ローン

この記事を見に来られたということは、現在住宅購入を検討している方とお見受けします。

おそらく注文住宅の予定ではないでしょうか?

つなぎ融資が必要なわけですから。

今回は、①つなぎ融資の内容②借入するタイミング③利息と費用について、また業者選び、住宅ローン選びのポイントについてもご紹介します。

 

つなぎ融資とは?

 

住宅ローンは「建物が完成」→「土地・建物に担保設定」→「住宅ローン実行」という流れになるため、建物が完成してからローンを組むことが可能になります。

建売住宅や分譲マンションの場合は、すでに建物が完成しているため、購入時に住宅ローンを組むことができます

対して、建設業者と契約した後で作られる注文住宅の場合、住宅が完成するまでは住宅ローンを組むことができません

なので、住宅完成までに「土地の購入資金」「工事の中間金」などの支払いが発生します。そこで必要になるのがつなぎ融資です。

私も土地から購入したので、利用しました

1.使い道

・自己居住用住宅(自分と家族が住む家)の建築に必要な手付金・中間金など

・土地の購入と建物建築をひとつの住宅ローンで取扱う場合の土地購入資金

2.融資金額

1億円以下
住宅ローンの承認金額が限度

3.融資形式

手形貸付(分割ではなく一括で支払う)

4.融資期間

1年が上限

5.担保設定

購入対象の土地に、銀行が第一順位となる担保権設定および設定登記を行います。

6.団体信用生命保険
借主に万が一のことがあった場合、保険金にて借金がなくなるというありがたい制度です。ただし、つなぎ融資期間中は加入できないケースが多いです。

 

つなぎ融資の流れ

 

Book1 (2)

例えば土地購入1,500万円、建設資金2,000万円、合計3,500万円の取得費用に対し

自己資金500万円、親からの贈与500万円、住宅ローン2,500万円、合計3,500万円を調達する場合

①まず、家を建てるには土地が必要です。ここで1,500万円必要になります。自己資金と親からのお金を足しても1,000万円。500万円足りません...

そうです。このタイミングで1回目のつなぎ資金500万円が必要となります。

②次は住宅建設のため、工事着手金として3割の600万円2回目のつなぎ資金です。

③工事がある程度進み、基本的な骨組みが完成した時点で中間金3割、600万円の支払いとなります。3回目のつなぎ資金です。

その後、住宅が完成。土地建物に担保設定が可能となるため、住宅ローン2,500万円が実行されます。ここで最終金800万円を支払い、つなぎ資金1,700万円を返済します。

これが【つなぎ資金発生】→【住宅ローン実行】→【つなぎ資金返済】までのおおまかな流れになります。

住宅会社によって、中間金の回数や割合が異なるので、事前に確認しましょう。

 

つなぎ融資の利息

 

上記の事例の通り、3回のつなぎ資金が発生した場合の利息を計算します。

※土地取得から建物完成まで6カ月間、金利2.0%で試算

土地取得 着工金 中間金
借入額 500万円 600万円 600万円
期間 180日 120日 60日
利息 49,315円 39,452円 19,726円
印紙代(注1) 1,000円 2,000円 2,000円
費用計 50,315円 41,452円 21,726円
合計 113,493円

(注1)印紙代:お金を借りるための契約時に必要

上記の試算は最低限のレベルであり、実際はこれに加え①保証会社(全国保証など)の保証料②購入する土地に担保設定が条件となる場合の費用、③銀行の取扱い手数料のいずれかまたは複数の費用が必要となります。

 

まとめ

 

つなぎ資金の条件は金融機関によって差が大きいので、住宅ローンを選ぶ際には、つなぎ資金も併せて条件を確認しましょう。

ただ、今更で恐縮ですが、いちばんのおすすめは、

①土地代金は【自己資金+親からの贈与】にて賄う。(贈与が無理なら親ローン!)
※父母や祖父母からの贈与は500万円or1000万円が非課税(直系尊属からの贈与

着工金、中間金のいらない(最終金のみ)業者を選ぶ、もしくは交渉する。

ということです。

②は資金力のある大手メーカーなら可能。業者選びの際のポイントにもなります。

 

交渉力(営業力)は本当に大事です。

パソコンひとつ買うだけでも1~2万円はすぐ違うじゃないですか、ましてや住宅の場合2千万円、3千万円の買い物です。

業者選び、銀行選びの際は、2~3社との交渉を並行してすすめ、より良い条件を引き出しましょう。

ポイントは【選んでいる段階】で交渉することです。

“おたくに決めた”と契約書をかわしたあとに、もう少しどうにかならない?といったところで遅いですよ。(泣)

それでは失礼します。 <(_ _)>

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