住宅ローンの金利や控除について解説、無理しない借入をおすすめします

住宅ローン

住宅展示場で各メーカーの物件を見学すると、ワクワクしてして幸せな気分になりますね。
ただ展示されている物件は、車に例えると高級外車「ベンツ」のようなもの。
上をみればきりがありません。
自分の身の丈にあった予算を組むことが大事だと思います。
住宅を購入する際、収入、自己資金から、どのくらいの借り入れが適当なのか?
また、住宅ローンを組む際のポイントについて考えていきたいと思います。

いくらまで借りれる?

よくある質問です。
返済比率30%以下が、一つの目安となります。返済比率とは【年間返済額】÷【年収】です。
年間返済額135万円、年収450万円の場合、返済比率は30%となります。
金利1.28%(フラット35)、期間35年で試算すると借入可能額は3,806万円です。
※年間返済額:ボーナス払い含む  年収:1年間の総収入(手取りではない)
ここで注意したいのは返済比率には、他のローン返済も含めて考えます。
住宅ローン135万円以外に自動車ローンが60万円ある場合、返済比率は43%となり、30%を超えてしまいます。
これでは、審査を通過するのは難しいでしょう。
尚、他のローンは申告しなければ、バレないのでは?と考えているとしたら、残念ながらバレます。
全銀協、JICC等の信用情報機関に照会をかけることで、現在の借入額、延滞等の事故情報がわかるからです。
また、不誠実な人なのかな?と見られてしまい、良いことはありません。
無理のない範囲で予算を組むことをおすすめします。

変動金利と固定金利はどっちがお得?

【金利の種類】
①変動金利:年2回見直し(0.415%)
②固定期間選択型:10年見直し、20年見直し(1.25%)
③全期間固定金利:金利の変更なし(1.25%)
※変動金利はネット銀行、固定金利はフラット35から引用
※見直し(①②のケース):見直し時期に基準金利が上下すればそれに伴い適用金利も変動する

ご覧のように変動金利は金利が低い反面、年2回、見直しがあるため、金利が上昇する可能性あり。
固定金利
選択型は、変動金利より金利は高いものの、固定期間は長い。ただし、固定期間経過後は見直しがあるため、金利上昇のリスクあり。
全期間固定は金利の変動がないため、当初の適用金利が最後まで継続します。

【金利負担額】
変動金利0.415%の場合、期間35年で223万円
全期間固定金利1.25%の場合、期間35年で705万円
その差はなんと482万円! 金利って大きいですね。
ただし、0.415%が最後まで継続した場合の比較です。さすがにそれはないと思いますが、1.25%まで上昇する可能性も低いと思います。金利は景気に左右されるものです。少子高齢化の日本が、かつての高度成長期のような時代を迎えるとは考えにくいからです。
もうひとつは、金利が上がってしまった場合、他行で借り換えするという手もあります。諸費用はかかりますが、選択肢としてはアリです。
あくまで、リスクを取りたくない!という方は全期間固定を検討してください。

住宅ローン控除について

正式名称は住宅借入金等特別控除。
個人が住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、納めた所得税の一部が戻ってくる制度です。これを利用しない手はありません!
年末の住宅ローン残高の1%(最高40万円)、最大13年間の減税となります。
もちろん私も申請しました。私の時は10年間でしたけど….

【主な適用条件】
・減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
・減税を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
・対象となる住宅に対して、返済期間10年以上のローンがあること

住宅メーカーや不動産業者で確認できると思いますが、一度はご自身で確認されることをお勧めします。国税庁のサイトで詳細な内容を確認できますし、言い回しが難しい!と感じたら、直接近隣の税務署に電話で尋ねるのもアリです。担当者にもよりますが、わかりやすく教えてもらえますよ。

【手続き】
給与所得者は、減税を受ける最初の年分については、住所地の所轄税務署に確定申告書を提出する必要があります。2年目以後は、年末調整でこの減税を受けることができます。
※確定申告書は税務署もしくは国税庁のHPにて入手できます

まとめ

住宅ローンの申込みの際しては、銀行に出向かなくても、ネットで申込できる銀行が増えました。住宅メーカーで建てる場合は、メーカーの担当者がある程度手続きを代行してくれるケースもあると思います。注意したいのは、メーカーは契約額が大きくなるほど利益も増えるため、適正な借入額についてのアドバイスは期待できません。
ローンを組んで返済していくのは自分です。将来的な子供の教育費や車の買い替えといった資金需要に対応するためには、ローンをできる限り抑えるに越したことはありません。
先ほど、返済比率の目安は30%以内と言いましたが、こういった将来設計を考えたとき、返済比率は20%以内に抑えたいものです。(ちなみに私も住宅ローンを組んでいますが、返済比率13%です)
返済比率と一口にいってますが、年収によって随分違ってきます。
ざっくりですが年収700万円の20%は140万円、余力が560万円あるのに対し年収400万円の20%は80万円、余力320万円です。
何が言いたいかというと、同じ返済比率20%でも使えるお金に240万円の差が生まれます。生活の質を落としたくなければ、年収が低いほど借入額を抑えるか、自己資金を増やすことです
現在、住宅取得資金に充てる贈与(父母、祖父母から)については1,500万円(省エネ住宅)、それ以外1,000万円が非課税となっています。
一生に一度の買い物ですから(たぶん)、ぜひご協力をあおぎましょう!

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